Cổ phiếu VIC - 01/10/2014

Quan điểm trung hạn (từ 3-6 tháng) là lên 58.

Là một doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản với nhiều dự án đầu tư triển vọng, tiềm năng phát triển của VIC là rất lớn.

Phân tích cơ bản doanh nghiệp: 

Tình hình hoạt động: 

VIC đang phát triển gần 40 dự án BĐS trải dài trên cả nước với tổng quỹ đất khoảng 80 triệu m2. Việc phát triển hàng loạt dự án cũng đòi hỏi phải huy động vốn liên tục. Tỷ lệ đòn bẩy nợ vay/vốn chủ là 1,58 lần và hầu hết dư nợ thương mại và trái phiếu sẽ đáo hạn trong vòng 5 năm tới. Trong khi các dự án phải mất 3–5 năm để triển khai và bước đầu sinh lời thì nhu cầu vốn dài hạn của VIC đang rất lớn. Nếu chỉ huy động được nguồn vốn ngắn, trung hạn sẽ dẫn đến mất cân đối dòng tiền, mất tính thanh khoản và tiềm ẩn nhiều rủi ro với VIC.

Về dài hạn, VIC đặt mục tiêu tăng nguồn doanh thu thường xuyên (cho thuê bán lẻ, cho thuê BĐS, bệnh viện, trường học...) vào khoảng 40-50% tổng doanh thu. Việc sở hữu dòng tiền ổn định sẽ giảm bớt áp lực vay vốn đồng thời bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn.

Dự báo kế hoạch phát triển 6 tháng cuối năm 2014 và 2015: Tiếp tục đẩy mạnh bán hàng ở các dự án BĐS như Royal City, Times City, Vinhomes Riverside. Bên cạnh đó, VIC cũng chính thức đƣa vào hoạt động và ghi nhận doanh thu từ các dự án trung tâm thương mại (TTTM), khu nghỉ dưỡng như Vincom Center Hạ Long, Vinpearl Phú Quốc từ quý 4/2014.

Bên cạnh các dự án BĐS chính trên, VIC dự kiến mở bán căn hộ tại Vinhomes Times City (giai đoạn 2), dự án Vincom Đống Đa (56 Nguyễn Chí Thanh), khởi công và mở bán Tân Cảng (tp. HCM), và khởi công Vincom Cần Thơ trong nửa cuối 2014.

* Danh sách các dự án của VIC hiện tại: 

Cơ cấu nguồn vốn:

Tại ngày 31/3/2014, nợ ngắn hạn có xu hướng giảm so với cuối năm 2013 tương ứng với tỉ lệ các dự án đã được bàn giao cho khách hàng và VIC đã ghi nhận DT từ các khoản người mua trả tiền trước. Tuy nhiên vay ngắn hạn có xu hướng tăng do các khoản nợ ngắn hạn và lãi đến hạn cần thanh toán của các khoản vay dài hạn. 

Về xu thế sử dụng vốn vay, có thể thấy tập đoàn đang nỗ lực giảm nợ ngắn hạn, tăng dần các khoản vay trung, dài hạn cũng như chuyển hướng sang các chủ nợ quốc tế. Cuối năm 2013, khoảng 14.516 tỷ đồng đến từ nợ vay nước ngoài (53% tổng nợ vay). Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ là 1,58 lần và trên tổng tài sản là 0,36 lần.

Thống kê tuổi nợ các khoản vay đến hết Q1/2014 có thể dễ dàng nhận  thấy toàn bộ nợ vay của tập đoàn đều đáo hạn trong vòng 5 năm. 

Kết luận: Tuy tổng nợ/tổng tài sản của tập đoàn Vingroup đang ở mức rất cao là 73% nhưng chiếm tỷ trọng chính trong đó là khoản mục người mua trả tiền trước. Vingroup sẽ không phải chịu áp lực trả lãi từ khoản mục này. Xét riêng nợ vay/tổng tài sản của tập đoàn hiện chỉ ở mức 40% là hoàn toàn có thể kiểm soát được.

Cơ cấu tài sản: 

Tỷ trọng hàng tồn kho có xu hƣớng tăng trong 3 năm gần đây (đặc biệt trong 2011, 2012 chiếm 26,14% và 31,86%) là do khả năng bán hàng tại 2 dự án Vinhomes Royal City và Times City còn chậm và thị trường BĐS phân khúc cao cấp vẫn khó khăn đầu ra. Một số dự án du lịch nghỉ dưỡng như Vinpearl Resort Hội An, các hạng mục mở rộng ở Vinpearl Nha Trang, v...v.. làm nguyên vật liệu xây dựng và các công trình xây dựng dở dang tăng lên. Đến năm 2013, việc mở bán thành công của dự án Royal City và Vinhomes Riverside góp phần vào việc giảm tỷ trọng của hàng tồn kho.

Lượng tiền mặt dồi dào đến từ các dự án mở bán như Royal City, Vinhomes Riverside, Times City hiện vẫn đang hút được sự chú ý của nhà đầu tư và người dân. Duy trì lượng tiền mặt như trên là tín hiệu tốt, đảm bảo tính thanh khoản cho VIC khi nhiều khoản nợ và trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm 2014. 

Bất động sản đầu tư đang có xu hướng tăng cao, chủ yếu là quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền trên đất của các tòa nhà và TTTM đã đưa vào vận hành như Vincom Center Bà Triệu, Vincom Center Đồng Khởi, Mega Mall Royal City, Mega Mall Times City.

Tăng trưởng EPS:

EPS cơ bản dự kiến đạt 5.164 đồng/cổ phiếu. Sau khi tái phát hành cổ phiếu quỹ và trả cổ tức bằng cổ phiếu, EPS điều chỉnh còn 3.341 đồng/cổ phiếu. Và nếu theo giả định của chúng tôi về việc chuyển đổi toàn bộ trái phiếu trong năm 2014 thì EPS bị pha loãng còn 3.106 đồng/cổ phiếu.

Tình hình kinh doanh một vài dự án của VIC: 

Vincom Mega Mall Royal City

Trạng thái: Hoàn thành

Diện tích: Tổng diện tích bán lẻ GFA 229.604 m2 (173.175 m2 NLA)

Quy mô: Tổ hợp thương mại – giải trí dưới lòng đất lớn nhất Châu Á

Hiện trạng: 

• 85% diện tích đã được lấp đầy với giá 28 USD/m2
• Hơn 90% diện tích tầng hầm đã được lấp đầy

Vincome Mega Mall Times City

Trạng thái: Hoàn thành

Diện tích: Diện tích sàn GFA 121.976 m2 (NLA 101.968 m2)

Quy mô: Tổ hợp mua sắm và vui chơi giải trí lớn nhất khu vực phía nam Hà Nội. 

Hiện trạng: 

• 75% diện tích đã được lấp đầy với giá 28 USD/m2
• Hơn 90% diện tích tầng hầm đã được lấp đầy

Phân tích kỹ thuật giá cổ phiếu của doanh nghiệp: 

Sự xuất hiện liên tiếp của 2 khoảng trống Gap đã góp phần làm giá rơi khá sâu và xuyên thủng các ngưỡng hỗ trợ mạnh một cách dễ dàng. Tuy nhiên, chúng tôi nhận định Gap xuất hiện ở ngày 29/9 chịu khá nhiều tác động của việc chia cổ tức bằng cổ phiếu nên đây chỉ là Common Gap, sự xuất hiện của nó không đi kèm khối lượng giao dịch gia tăng. Loại Gap này thường được lấp Gap ngay sau những phiên sau đó (Getting filled).

Chỉ báo Stochastic đang cho thấy khả năng đường %K cắt lên đường %D cho tín hiệu mua. Đây là chỉ báo báo hiệu tín hiệu sớm và khá chính xác trong ngắn hạn. 

Chỉ báo sức mạnh RSI đang ở vùng Oversold là 31. Đây là mức thích hợp để mua vào với lợi thế giá hấp dẫn. 

Do đó chiến lược hiện tại chúng tôi khuyến nghị:

• MUA vào với vùng giá 48-50 và MUA MẠNH hơn khi break giá 50;
• Xem xét BÁN ra ở vùng giá 56-58;
• Khi giá rơi qua 45 - CẮT LỖ